Bakının mənzil bazarında bahalaşma bu il də davam edəcək?
Ekspert: "Mənzil bazarındakı qiymətlərə təsir edən xarici amillər də var"

Son aylar ərzində Bakı şəhərinin ilkin və təkrar mənzil bazarında qiymətlərin sürətlə artmasının əsas səbəbi əhalinin gəlirlərinin artmasıdır. Bunu daşınmaz əmlak bazarı üzrə ekspert, "MBA Group Consulting" şirkətinin direktoru Nüsrət İbrahimov bildirib.
Onun sözlərinə görə, gəlirlərin artması nəticəsində insanlar öz yaşayış şəraitini daha da yaxşılaşdırmağa çalışır, köhnə evlərini daha geniş və daha işıqlı evlərlə təzələyirlər.
Ekspertin fikrincə, bununla yanaşı stabil gəlirləri olan, əsasən də dövlət işində və ya iri kommersiya təşkilatlarında çalışan insanların da bu bazarda fəallığı müşahidə olunur: "Onlar ipotekanın yaratdığı imkanlardan istifadə edib özlərinə yeni mənzil alıraraq yaşayış şəraitini yaxşılaşdırırlar. Bu, bazarda tələbatı artırır və paytaxtın mənzil bazarındakı qiymətlərə təsir edir".
Mənzillərin bahalaşmasının daha bir səbəbi hazırda Bakının bəzi ərazilərində aparılan söküntü işləridir. Evi, mənzili və ya obyekti sökülən insanlar bunun müqabilində dövlətdən kompensasiya alaraq mənzil bazarına üz tuturlar. Bu da bazarda cari qiymətlərə təsir göstərir. "Şəhərin bir neçə ərazisində sökülən evlərin 1 kv. metrinə görə təxminən 1 500 manat kompensasiya ödənilir. Bu 1500 manat insanların beyninə həkk olunub və bir növ psixoloji amil kimi proseslərə təsir edir. Belə ki, əgər bundan əvvəl hər kvadrat metrə görə 1000-1200 manat ödənilirdisə, indi bu rəqəm 1500 manata qaldırılıb", - deyə analitik qeyd edib.
N.İbrahimov hesab edir ki, mənzil bazarındakı qiymətə təsir edən dördüncü amil paytaxtda müşahidə olunan miqrasiyadır: "Son zamanlar ölkədə doğum səviyyəsi artıb. Həm regionlardan paytaxta , həm də ölkənin kənarından Azərbaycana gələn insanların sayı çoxalıb. Onlar da tələb portfelini artırır və qiymət artımı yaradırlar".
Ekspertin fikrincə, bütün bunlar daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımına təsir edən daxili amillərdir: "Lakin bununla yanaşı, mənzil bazarındakı qiymətlərə təsir edən xarici amillər də var. Bu gün mənzillərin bahalaşması təkcə Azərbaycanda deyil, ümumilikdə Cənubi Qafqaz regionunda, o cümlədən Gürcüstan, Ermənistan, habelə Türkiyə, Rusiya və Mərkəzi Asiya ölkələrində müşahidə olunur. Təbii ki, Azərbaycan da bu qlobal bazarın tərkib hissəsidir və bazar xarici təsirə məruz qalır".
N.İbrahimovun sözlərinə görə, qiymət artımına səbəb olan daha bir amil var ki, buna da iqtisadiyyatın ümumi inkişafının tərkib hissəsi kimi baxmaq lazımdır: "Bu gün dünya iqtisadiyyatının ümumən artan və azalan hissəsi sinusoidal şəkildə hərəkət edir. Müəyyən bir müddətdə inkişaf, qiymət artımı, müəyyən bir müddətdə isə azalma müşahidə olunur. Sinusoidal artım dövrü 8-12 il, azalma isə 3-5 il çəkir. Yəni, biz bu gün bu sinusoidal dövrün artım hissəsini yaşayırıq. Bu amil də mənzil bazarındakı qiymətlərə ciddi təsir edir".
Ekspert qeyd edib ki, Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarında təklifin çoxalması 2008-2010-cu illərdə mənzillərin qiymətinin azalmasına gətirib çıxarıb: "2008-ci ildən tikintinin azalan tempi bugünkü reallığa gətirib çıxarıb ki, son nəticədə ilkin mənzil bazarında mənzil qıtlığı, yəni təklif qıtlığı müşahidə edilir. Bu qıtlıq da xüsusən ucuz təklif qrupunda hiss olunur. Son nəticədə təklifin azalması mənzil bazarında bahalaşmaya səbəb olub. Bu onunla bağlıdır ki, əvvəllər əlində kifayət qədər vəsaiti olan adam ev tikə bilərdi. Lakin 2008-ci ildən bu sahədə artıq müəyyən məhdudiyyətlər tətbiq olunub. Əgər bu sahədə baza, təcrübə və maddi imkanları olmayan şəxslər varsa, təbii ki, onlar tikinti sahəsinə girə bilməzlər. Artıq bu sahə lisenziyalaşdırılıb və bu səbəbdən bu sahədə təsadüfi iş adamları və təsadüfi tikinti şirkətləri bazardan çıxıb və ya artıq çıxmaq üzrədir. Bazarda isə öz işini mükəmməl və əsaslı qaydada, standartlara cavab verən şirkətlər qalıb".
Analitik təəssüflə əlavə edib ki, bazarda qalan şirkətlərin əksəriyyəti bu gün əsasən "premium" və "elit" sinfinə aid evlər tikir: "Bu şirkətlər kütləvi yaşayış evlərinə, ucuz evlərin tikintisinə bir o qədər də meylli deyil. Nəticədə, bu seqmentdə qıtlıq yaranıb və bu qıtlıq öz növbəsində mənzil bazarında bahalaşmaya səbəb olub".
N.İbrahomovun proqnozlarına görə, paytaxtın mənzil bazarında müşahidə olunan bahalaşma 2014-cü ildə də davam edəcək: "Mənzil bazarında qiymətlərin stabilləşməsi və artması 2010-cu ilin IV rübündən başlayıb. Təbii ki, qiymət artımının bu il də davam edəcəyi ehtimal olunur. Düzdür, bu, 2013-cü ildəki kimi olmayacaq. Lakin aparılan müşahidələr göstərir ki, bu il Bakının mənzil bazarında qiymətlərin 6-10% artacağı gözlənilir".
Xatırladaq ki, 2010-cu ilin IV rübündə paytaxtın mənzil bazarında qiymət artımı 3%-ə yaxın olub. Sonradan, 2011-ci ildə artım 6%, 2012-ci ildə 9,8%, ötən il isə təkrar mənzil bazarında 20%, ilkin mənzil bazarında isə 28% təşkil edib.
Aqşin Rafiqoğlu